Дом остался без управляющей компании. И такое бывает. Причем довольно часто.

Как правило, извещение об отказе от управления домом от управляющей компании приходят под Новый год. Дело в том, что обычно договор управления между собственниками и УК заключается на год (или несколько лет) и продлевается по умолчанию - если ни одна из сторон не принимает решение его расторгнуть.

Собственники расторгают договор, когда получают более выгодное предложение от другой компании. И тут все ясно - отказался от одной, перешел в другую. А что же делать, если сам управдом вдруг решил прекратить обслуживание дома? Что делать?

Во-первых, такое желание управляющей компании абсолютно законно. Государство от управления жильем давно отказалось, передав это частному бизнесу. Следовательно, действуют законы рынка. Выгодно управлять вашим домом - управляющие компании будут спорить за это право. Невыгодно - уйдут работать на более прибыльные дома.

Почему же такое желание у управляющей компании возникает? Давайте разберемся в причинах.

Неплательщики

Первая из них, и самая банальная - финансовая. Как известно, не все жители своевременно платят за жилищно-коммунальные услуги. Есть и злостные неплательщики, которые копят долги годами. Если таких в доме много, управляющая компания начинает работать себе в убыток. Управляющие компании обращаются в суды, выигрывают их, но взыскать долги с неплательщиков зачастую невозможно - они не работают, ценного имущества не имеют. Кроме того, услуги юристов, госпошлины за обращение в суд - тоже расходы. На все это накладывается фактор времени. В какой-то момент затраты на содержание дома становятся больше, чем собираемость за два-три года. И это становится причиной отказа от управления в одностороннем порядке.

Дайте жалобную книгу!

Второй причиной может стать «принципиальность» жителей. А именно частые обращения с жалобами на управляющую компанию в надзорные органы. А органов этих много: госжилнадзор, муниципальная жилищная инспекция, ФАС, прокуратура, Роспотребнадзор, депутаты… Холодно в квартире? Жалоба. Жарко? Тоже жалоба. И так далее. Зачастую жителям кажется, что так они «воспитывают» коммунальщиков. Иногда так и бывает. Но чаще происходит другое. Надзорные органы обязаны отреагировать и выписывают штраф, который может достигать сотен тысяч рублей. Штраф зачастую идет одновременно с требованием выполнить те или иные работы, на которые тоже нужны деньги.

Закон не делает разницы между многоэтажкой в сотни квартир и двухэтажным домом с несколькими жильцами. Сумма штрафа, несмотря на колоссальную разницу в сборах квартплаты, будет одинаковая. Крупный штраф, вынесенный за нарушение на маленьком доме, как правило, является приговором - управляющая компания от такого дома откажется. Да и другая, скорее всего, не придёт, хорошо понимая перспективу получить новый штраф при минимальном поступлении денег.

Стоит отметить, что времена полной безответственности в ЖКХ, по крайней мере, в крупных городах, давно прошли. Долго работающие на этом рынке компании, вложившие в развитие бизнеса свои средства ориентированы на диалог с жителями и помощь им в любых ситуациях. Этому их научил рынок.

Коммунальщики рассказывают, что в последнее время появились профессиональные жалобщики, которые заваливают претензиями всевозможные органы и годами судятся с УК. Как правило, такие люди преследуют какие-то личные цели. Соседям может показаться, что такой «правдоискатель» позволяет «прищучить» коммунальщиков, но чаще всего происходит обратное. Устав отбиваться от жалоб и претензий, управдом просто расторгает договор.

Договор управления домом - вещь обоюдная. Ответственность ложится на обе стороны. И управляющая компания, и жители - партнеры. Если одна из сторон начинает заваливать другую необоснованными претензиями, работать с таким партнером никто не захочет. И здесь договор управления домом ничем не отличается от любой другой сферы.

Кто ответит за капремонт?

Третья наиболее частая причина отказа - плохое техническое состояние капитальных конструкций дома. Тут нужно помнить, что сам дом принадлежит вовсе не управляющей компании, а жителям, которые платят взносы на капитальный ремонт. И именно от жителей в первую очередь зависит, когда и как этот ремонт будет проведен.

Нередко жильцы, по старой советской привычке, не задумываются об этом вовсе. Мол, есть фонд капремонта, пусть он и думает. Но у фонда - сотни домов по области, и ваш дом может быть включен в план на какой-нибудь 2030 год. Активные жильцы добиваются проведения капремонта за счет средств фонда раньше времени, доказывая, что его проведение необходимо. Или же переводят деньги на спецсчет, когда жители сами могут распоряжаться собранными деньгами. Управляющая компания, как правило, идет навстречу жителям в таких случаях и готова оказать юридическую помощь в оформлении документов по капремонту, а то и в организации самого ремонта.

Если же капремонт не проводится годами, то затраты на содержание такого дома растут. Плохая крыша начинает течь то здесь, то там, управляющая компания латает дыры, но не может заменить кровлю капитально. Одни проблемы тянут за собой другие, их решение требует новых и новых денег. Этот как с машиной - пропустишь техобслуживание - готовься к большим поломкам и большим тратам.

Но еще хуже, когда жильцы начинают препятствовать капитальному ремонту. Например, нужно заменить стояки, а один из жильцов говорит, что сделал ремонт в ванной и не позволит разбирать новую плитку. Или же жилец верхнего этажа устроил на чердаке мансарду и не пускает рабочих для замены кровли. В таких случаях нередко ситуация заходит в тупик - деньги потрачены, работы не сделаны, проблема дома не решена, а ежедневная головная боль ложится на жильцов и, опять-таки, управляющую организацию.

Пути решения

Таким образом, избежать расторжения договора с управляющей компанией можно, если вовремя платить квартплату, решать проблемы через диалог и добиваться капремонта. Но часто решить проблемы мирным путем не получается, и управляющая компания все-таки уходит. Что же делать в этом случае?

Прежде всего, территориальная администрация обязана провести встречу с собственниками таких домов. На этой встрече озвучиваются варианты решения проблемы. Основных варианта два.

Во-первых, собственники могут поискать другую управляющую компанию. Реестр лицензированных компаний есть в интернете - на сайте ГИС ЖКХ. Сотрудничество с новой управляющей компанией позволит начать жизнь с «чистого листа» - установить индивидуальный тариф на жилищные услуги, обсудить перечень работ, в которых нуждается дом, источники их финансирования. Тут, правда, нужно быть готовым, что новая управляющая компания, если и согласится, предложит более высокие тарифы. Цена управления домом не регулируется государством и является предметом договоренности между жителями и управляющей компанией.

Второй вариант - выбрать другой способ управления и создать товарищество собственников жилья. Он хорош тем, что люди уже не зависят от УК и распоряжаются всем самостоятельно. Но это означает и ответственность: собственникам придётся определяться с поставщиками услуг по ремонту, аварийному ремонту, самим делать начисления, вести работу по взысканию долгов, заключать договоры с поставщиками тепла, воды, электричества и так далее.

К сожалению, на практике нередко ни один из этих двух вариантов не работает. Если одна УК отказалась от дома, то другая десять раз подумает, прежде чем заключать с ним договор. Кто же откажется от хороших клиентов? Создание ТСЖ может не состояться по схожим причинам. Тут на помощь людям могут прийти власти.

«Полномочиями по принятию мер по определению способа управления и управляющей организации в отношении домов, где собственниками не выбран способ управления, наделены органы местного самоуправления.

С целью решения указанной проблемы помимо проведения конкурсных процедур по отбору управляющей организации в январе 2019 года законодателем введен механизм определения органом местного самоуправления временной управляющей организации (постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616)», - рассказали в Департаменте государственного жилищного надзора Ярославской области.

Иначе говоря, если в течение двух месяцев собственники не определились со способом управления, территориальная администрация может вменить в обязанность УК, победившей в конкурсной процедуре на управление новым многоквартирным домом, заключить договор управления с МКД, оставшимся без услуг управления.

В любом случае, жителям придётся проявить активность, настойчивость и договороспособность. Всё-таки многоквартирный дом - общая собственность хозяев квартир, и только от них зависит, как и кем эта собственность будет управляться.