Интересное

Что нам стоит дом построить. Часть 2.

В первой части мы рассказывали о статистике жилого строительства в Ярославской области в 2019 году, о причинах меняющейся динамики, рисках и ожиданиях.

Подробно можно почитать здесь.

Продолжая анализировать данные «Института развития строительной области», надо отметить неуклонный рост этажности возводимого жилья. В настоящий момент средняя этажность строительства в Ярославской области составляет 8,2 этажа из расчёта на строящийся дом и 13,4 этажа из расчёта на строящуюся квартиру. 31,8% квартир строится в домах этажностью от 18-24 этажа. При этом высотой менее 9 этаже в регионе строится почти 60% домов, но в них лишь 23,6% квартир. 7,4% квартир расположены в домах высотой в 25 этажей и выше.

Комментировать данные продолжает эксперт компании «Тройка – РЭД» Мария Хурамшина.

Рост этажности наблюдается в основном в больших городах, в Ярославской области – в Ярославле. Это связано с экономикой строительства. Там, где градостроительные нормы позволяют, застройщику выгодно строить многоэтажный дом, поскольку стоимость земельного участка, подведения коммуникаций, другие затраты на организацию строительства мало зависят от этажности дома, а большее количество строящихся квадратных метров жилья приводит к снижению себестоимости. Это позволяет устанавливать более низкие розничные цены, что в свою очередь становится конкурентным преимуществом.

Конечно, нельзя говорить, что стоимость жилья - однозначный плюс. Покупатель смотрит не только на цену, но и на множество других факторов. Далеко не все предпочитают жить в «высотках». Надо отметить, что доля высотного строительства (25 этажей и выше) в Ярославской области не так уж и велика, если сравнить её с другими городами, тем более Москвой. Даже в целом по России доля высотного строительства составляет 22,1%, в Ярославской области – всего 6,9%.

Как это ни банально прозвучит, но этажность дома должна определяться компромиссом между архитектурными особенностями территории, где осуществляется застройка, требованиями нормативных актов, фантазиями архитектора проекта и коммерческими интересами застройщика. Гармония определяет успех во всех смыслах.

Самым высоким строящимся домом в Ярославской области является 27-этажный многоквартирный дом в ЖК «Арена» (Ярославль, застройщик «Выбор») Многоквартирный дом в «Ярославль-сити» имеет 26 этажей, дом на ул. Пионерская от застройщика ГК ССС – 25 этажей.

Ещё один интересный факт. Мы уже обращали внимание на малое количество разрешений на строительство, выданных в 2019 году. Примечательно средняя этажность по этим разрешениям всего 7,7 этажа. Для сравнений средняя этаж по разрешениям 2018 года – 13,3.

Тут всё просто. Многоэтажный, тем более многоквартирный дом – масштабный проект по финансовым размерам. Изменившиеся правила строительства, которые не позволяют застройщику использовать деньги «дольщиков» до исполнения обязательств перед ними, заставляют многие строительные компании браться только за небольшие проекты, рассчитывая только на свои средства. Не думаю, что в дальнейшем стоит ожидать какого-то существенного дефицита, скорее всего новые условия работы лишь вытеснят с рынка слабые компании и при сохранении конкуренции сведут к минимуму риски клиентов при покупке недвижимости. Т.е. рынок станет более безопасным и предсказуемым.

С оценкой рыночных перспектив Марией Хурамшиной в целом согласны эксперты ярославской компании «Метро Оценка». Они так же предполагают, что изменившиеся правила строительства создадут лишь временный дисбаланс на рынке недвижимости. Изменения законодательства в перспективе ближайших 3-5 лет приведет к снижению числа игроков на первичном рынке жилья. Количество застройщиков с 9 десятков может сократиться до 30-35. Предложение на рынке несколько уменьшится. Однако конкуренция и снижение реальных доходов населения будут сдерживать рост цен на новые квартиры в пределах 10-15 % в 2020 году.

При всём кажущемся разнообразии существующих технологий строительства жилья, статистика утверждает, что предпочтение застройщики отдают традиционному строительному материалу – кирпичу. 56,5% жилых домов на территории Ярославской области строится из кирпича. На долю блочной технологии приходится 29,2%. Всё остальное – монолитное строительство, монолитно-кирпичное и панельное. В этом аспекте Ярославская область существенно отличается от России в целом, где сочетание монолитной конструкции и кирпича используется при строительстве 42,9% новостроек, а доля кирпичного домостроения составляет всего 18,7%.

Это действительно особенность ярославского рынка. Монолитно-кирпичное домостроение имеет ряд преимуществ. Однако рынок строительных материалов в Ярославле диктует свои условия. Сказывается и традиции спроса. По данным экспертов известной в Ярославле компании «Метро», каждый шестой покупать квартиры при выборе обращает внимание на технологию строительства и материалы. Почти все, кто указал на материал строительства в качестве критерия выбора, предпочли кирпич. Традиции, что ни говори. Дома, возводимы компаний «Тройка РЭД», как правило, имеют монолитный железобетонный каркас с заполнением газобетонными блоками и облицовкой кирпичом. Такой подход существенно сокращает сроки строительства и снижает себестоимость, а значит, и конечную стоимость жилья. Есть и сугубо технические преимущества такой технологии. Например, при разноэтажной конфигурации зданий деформационных швов в кирпичном доме было бы больше в два раза.

Среди других критериев, на которые обращают внимание ярославцы при выборе жилья, и которые приходится учитывать застройщикам при проектировании и строительстве, эксперты компании «Метро Оценка» указывают: площадь квартиры, район города, этаж, число комнат, микрорайон, наличие балкона или лоджии тип дома и стоимость. Примечательно, что наличие, например, разрекламированного в последнее время индивидуального отопления сочли необходимым условием для покупки лишь 5,3% ярославцев.

Однако подробнее об этом мы расскажем в следующий раз. Продолжение следует.