Еще несколько лет назад ипотечный кредит казался неподъемной ношей. Однако благодаря тому, что ставка по ипотеке заметно снизилась в последнее время, для многих ярославцев покупка квартиры перекочевала из разряда мечты в ближайшие планы. Как правильно взять ипотеку, чтобы затем не экономить на всем подряд?

Количество ипотечных кредитов растет

Рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) особенно активно рос в прошлом году. По статистике ЦБ РФ, жители России получили 1,1 млн ипотечных кредитов, а объем выданных на покупку жилья средств достиг 2 трлн рублей. Это на 37,2% больше, чем годом ранее.

Как рассказывает издание «Комсомольская правда», больше всего кредитов было выдано в декабре, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79%. Годом ранее показатель составлял 11,54%.

В Ярославской области ставка чуть выше, чем в целом по стране, – 10,63%. Однако за год она также снизилась на 1,86 процентных пункта – ранее она составляла 12,49%. За 2017 год в регионе было выдано 9 228 ипотечных жилищных кредитов на сумму примерно 13,5 млрд рублей. Средний размер займа составил 1,36 млн рублей. Средневзвешенный срок кредитования составил 180 месяцев, или 15 лет.

Пик выдачи пришелся тоже на декабрь. Так, на 1 декабря 2017 года было выдано 7 955 ипотечных кредитов, а на 1 января 2018-го – уже 9 928. То есть за месяц было оформлено 1 973 кредита, или около 20% от всего объема за год.

В связи с увеличением количества выдаваемых кредитов, возросла и задолженность жителей Ярославской области по ИЖК. За год долг вырос на 4,18 млрд рублей, или на (?) 14%.

Начните с «подушки безопасности»

Прежде чем пойти за ипотекой, стоит подстраховаться и обезопасить себя от непредвиденных сложностей. За 15–20 лет ипотеки самой неприятной ситуацией в жизни человека может стать увольнение и поиск новой работы. На этот случай руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь «подушку безопасности». Для того чтобы не нервничать во время поиска работы, лучше иметь запас средств как минимум на полгода.

– Не стоит забывать про страховку, – отмечает специалист. – Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях.

Протестируйте себя

Квартира, которую вы купите в ипотеку, останется с вами на долгие годы. Когда у вас оформлен кредит с банком, поменять жилье – непростая задача. Поэтому стоит заранее учесть несколько очень важных моментов.

Во-первых, необходимо подобрать оптимальный вариант, который не испортит вам настроение на много лет. Изучите максимум предложений на рынке и выберите тот, что подходит вам больше всего.

Во-вторых, протестируйте себя, готовы ли вы к ипотеке. В течение нескольких месяцев вам нужно будет вести учет всех доходов и расходов. Это поможет понять, сколько и на что вы тратите. После того, как определитесь, какова ваша основная сумма расходов в месяц, прибавьте к ней еще 10–20%. Этой дополнительной суммы должно хватить на разовые покупки в течение года – такие, как отпуск или абонемент в фитнес, страховка на автомобиль.

Если и в этом случае ваши расходы меньше доходов, при этом остается приличная сумма, тогда вы можете начать подбор нужной квартиры и банка, с которым будет заключен ипотечный договор.

Как все сделать правильно?

1. Не стоит торопиться с оформлением договора. Даже если у вас уйдет около полугода на поиск приемлемого варианта – это нормально. За это время вы сможете посмотреть 10–20 вариантов и понять соотношение «цена – качество», которое вам доступно, а также взвесить свои силы.

2. Стоит позаботиться о первоначальном взносе. Эксперты настаивают на том, чтобы он составлял не менее 20% от стоимости жилья. Сегодня банки позволяют сделать взнос и меньше, но чем меньше эта сумма, тем сложнее вам будет обслуживать кредит. Особенно не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру вовсе без первоначального взноса. В этом случае ставка будет выше и придется переплатить. В некоторых банках разница в процентной ставке по кредиту между вариантами с первоначальным взносом и без – существенна. В идеале – сразу внести больше половины от цены квартиры. Так вы сможете взять кредит на меньший срок либо с меньшим минимальным платежом.

3. Хороший совет для тех, кто хочет проверить свои силы – проживите несколько месяцев так, как будто у вас уже есть ипотека. А сумму, которую нужно было бы нести в банк, откладывайте на первоначальный взнос или сохраняйте в качестве «подушки безопасности». Если в рамках этого эксперимента вам будет комфортно, можно смело идти за ипотекой. Если же поймете, что денег не хватает на самые необходимые вещи вплоть до продуктов питания, стоит либо снизить свои запросы, либо и вовсе пока отказаться от покупки. Также подумайте, как бы вы могли увеличить собственные доходы.

4. Рассмотрите предложения нескольких банков. Пусть вам сделают расчет платежей в каждом случае. Сравните процентные ставки и итоговые суммы, которые вы заплатите за все время пользования кредитом. Естественно, стоит выбрать самый выгодный вариант. Особое внимание уделите размеру процентной ставки. Для длительных кредитов разница всего в один процентный пункт будет существенной.

5. Оцените размер ежемесячного платежа. Выплаты не должны составлять больше 30% от семейного дохода. Порой банки одобряют ипотечный кредит и при условии, если платеж составляет 50% от доходов семьи. Но эксперты уверены, что этот вариант слишком рискованный. Также не стоит учитывать в расчете доходов премии и бонусы. За время, пока вы платите ипотеку, могут возникнуть кризисные ситуации. А бонусы и премии работодатели в этом случае сокращают в первую очередь.

6. Оформлять ипотеку в валюте очень рискованно. Если вы получаете зарплату в рублях, то и оформлять кредит стоит в рублях. Несколько лет назад, когда цена доллара и евро возросла, отмечались случаи значительного увеличения платежа при переводе его в рубли.

7. Сохраните часть средств. «Подушка безопасности» должна составлять 3–6 месячных доходов. Это защитит вас от финансовых форс-мажоров.

– Я взял ипотеку в 2012 году. Тогда у меня зарплата составляла 90 000 рублей. Мы семьей жили в маленькой квартире у тещи, и было очень тесно. В один момент поняли, что дальше так жить нельзя. Оформили ипотеку. Но так как у нас никаких накоплений не было, то взяли без первоначального взноса 3,4 млн рублей под 14,2% годовых. На ипотеку стало уходить примерно 42 000 – 44 000 в месяц. Первые три года мы справлялись. Однако затем жена заболела и не смогла работать. А у меня снизилось количество заказов в 2015 году. В итоге в течение двух с половиной лет денег хватало только на ипотеку. Было очень тяжело. Естественно, об отдыхе или обновлении машины пришлось забыть. В октябре 2017 года я написал заявление на реструктуризацию долга. Там же в банке узнал, что в связи со снижением ключевой ставки ЦБ РФ я могу рассчитывать на снижение процента по своему кредиту. После оформления всех документов, банк пошел мне навстречу. Процентная ставка у меня снизилась до 10%, что является сейчас значением, близким к среднему по стране. Теперь смогли вздохнуть с облегчением, так как последние два года были самыми тяжелыми за все время. Никому не советую оформлять ипотеку на эмоциях, так, как сделали мы. Лучше подкопить, – поделился своим опытом житель            Ярославля Сергей З.

Планирование семьи поможет избежать проблем

Очень часто молодые семьи, взяв квартиру в ипотеку, заводят детей почти сразу. Между тем далеко не всегда родители оценивают всю нагрузку правильно. Конечно же, пополнение семейства ни в коем случае нельзя назвать ошибкой. Однако готовиться к такому шагу следует заранее.

А это означает, что необходимо понимать несколько последствий такого решения. Во-первых, расходы однозначно возрастут. Чаще всего перед рождением ребенка необходимо сделать ремонт, купить мебель, обзавестись некоторой бытовой техникой и так далее. Во-вторых, доходы супруги, скорее всего, на некоторое время сократятся.

Чтобы не попасть в финансовую яму, нужно подготовиться к таким условиям. Не стоит брать кредит под завязку – с минимальным платежом в 40–50% от общего дохода семьи. А также нужно обеспечить более серьезную финансовую «подушку безопасности».

Есть еще один вариант снижения финансовой нагрузки. Если планировали брать ипотеку на 10 лет, но в то же время понимаете, что будете заводить ребенка, можно рассмотреть вариант увеличения срока кредитования до 15–20 лет с одновременным снижением минимального платежа по кредиту в месяц. Однако длинные кредиты предполагают переплату при погашении процентов, поэтому при возникновении возможности их лучше гасить досрочно.

Досрочное погашение кредита поможет сэкономить

В нашей стране действует достаточно либеральное ипотечное законодательство. Жители России имеют возможность полного досрочного погашения кредита хоть через месяц после того, как оформили договор.

В среднем россияне оформляют ипотеку на 15 лет, а гасят в основном за 7. Очень большое количество заемщиков ежемесячно возвращает в банки сумму, превосходящую размер минимального платежа.

Такая стратегия вполне оправданна. Каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии 3–4 рублей в дальнейшем.

Однако при использовании такого подхода в погашении кредита, убедитесь, что у вас есть средства для жизни в случае форс-мажоров – потери работы или временной нетрудоспособности. Эксперты рекомендуют сначала подкопить средства, а затем уже платить кредит досрочно.

Часто российские семьи в качестве способа досрочного погашения ипотеки используют средства материнского капитала. По статистике, 90% семей направляют деньги, получаемые по этой программе, именно на жилье (первоначальный взнос или досрочное погашение). Привилегией могут воспользоваться семьи один раз в жизни при рождении второго или последующего ребенка. Маткапитал сегодня составляет 453 тысячи рублей. Программа продлена, как минимум, до конца 2021 года.

 При возникновении сложностей не прячьтесь от кредитора

 Эксперты ЦБ РФ уверены, что при возникновении финансовых сложностей самой грамотной и экономически выгодной стратегией будет открытый диалог с кредитором. Если вы понимаете, что не сможете внести очередной минимальный платеж по ипотечному кредиту, первым делом необходимо предупредить о возникновении такой ситуации ваш банк. Да, это наверняка неприятно и вводит в состояние стресса, но это лучше, чем прятаться, «играть в молчанку» и в итоге получить штрафы, пени и испорченную кредитную историю.

 Сегодня банки научились грамотно работать с проблемными заемщиками и готовы идти на компромиссы. Однако представители кредитора ожидают честности и желания исправить ситуацию и от вас. Необходимо документально подтвердить вашу временную утрату платежеспособности, чтобы банк понимал, что вы не мошенник, а добропорядочный гражданин, который просто оказался в сложной жизненной ситуации. В этом случае вы можете договориться с кредитором о платежных каникулах, рефинансировании или реструктуризации долга.

 Конечно, банк будет отстаивать свои интересы, и за кредитные каникулы придется заплатить позже. Однако это лучше повестки в суд за неуплату по кредиту.

 Помощь государства

Помимо материнского капитала граждане России могут рассчитывать на имущественный налоговый вычет. Государство выплачивает гражданам, оформившим ипотечный кредит, 13% от стоимости приобретенной недвижимости. Происходит это за счет возврата подоходного налога, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Однако действует ограничение: вычет осуществляется максимум с 2 млн рублей, уплаченных за жилье. Значит, получить на руки мы можем не более 260 тысяч. Кстати, если квартира стоит 1,5 млн рублей, то вычет с оставшихся 500 тысяч можно получить при следующей покупке жилья.

 Еще один нюанс. Вычет распространяется и на уплаченные проценты. Таким образом, до 260 тысяч можно получить от суммы уплаченных процентов. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить ее в налоговый орган по месту жительства.

 – Компенсация по имущественному налогу – серьезная помощь при выплате ипотеки. По месту работы в бухгалтерии мне рассказали о том, что эти 13% я могу получать ежемесячно или разово, если я уже выплатил банку достаточно процентов. Я собрал все документы, отнес в налоговую и примерно через месяц без всяких проблем мне перечислили на карту 260 тысяч рублей. К моменту подачи документов я платил ипотеку уже три года и выплатил процентов гораздо больше 260 тысяч. Так как я грамотно рассчитал свои силы, мне в месяц хватало доходов на все нужды. И этот вычет я потратил на досрочное погашение. Написал в банке заявление, и минимальный платеж уменьшился. Очень доволен, что смог воспользоваться такой возможностью, – рассказал ярославец Виктор А.

 Как видите, ипотека становится в нашей стране удобным и вполне посильным способом получить жилье, если все сделать правильно. Главное, учтите все рекомендации специалистов, о которых вы узнали.